Vol.4 资助子女购房的方法｜赠与・借贷・共有产权
本文为「海外在住家族税务系列」第4篇。前一篇（Vol.3）解说了赠与税的基本知识，本篇将围绕”具体应如何资助子女购房才是最佳方案”，逐一比较不同方法的优劣。
01 方法①：父母向子女”借款”——低息贷款的优点与陷阱
有一种观点认为：”不采用赠与、而是借款（借钱给子女），就不会产生赠与税”。确实，如果是借款，就不会产生赠与税。但要避免被税务机关认定为”这实质上是赠与”，就必须证明这是一笔”真实的借贷”。
被认定为”真实借贷”的要件
- 制作金钱借贷合同书（明确利率・还款期限）
- 实际按月还款（保留银行转账记录）
- 利率不低于国税厅规定的基准年利率（令和6年实绩：短期0.1～0.5%，中期0.1～0.5%，长期7年以上为1.0～1.5%区间，每月调整）
- 需体现出具备还款能力
具体计算示例：3000万日元低息贷款
条件：父母向子女以年利率1.0%（长期基准年利率参考值）借出3000万日元，还款期20年。年利息：3000万×1.0%＝30万日元；每月还款额：约14万日元（本息均等）。
02 方法②：父母向子女”低价出售”——低价转让的陷阱
若以明显低于市价的价格出售（低价转让），根据《相续税法》第7条，市价与出售价格之间的差额将被课征赠与税。
具体示例：以2000万日元出售市价5000万日元的公寓
将市价5000万日元的公寓以2000万日元卖给子女时，差额3000万日元将作为视同赠与被课征赠与税，此情形下的赠与税额（适用直系尊亲属赠与特例税率时）可能达到约1036万日元。
03 方法③：共有产权＋分阶段赠与——循序渐进的转移方式
先由父母与子女以共有产权（父母与子女共同拥有同一处房产）形式购买，此后每年将父母持有的110万日元份额分阶段赠与给子女。
具体示例：父母与子女各50%共同购买5000万日元的公寓
父母持有的2500万日元份额，若每年赠与110万日元，约需23年即可实现全部份额的免税转移。但需注意避免被认定为定期赠与。
①生前赠与加算（7年规则）：根据令和5年度税制改正（自令和6年1月1日起施行），赠与人身故时，身故前7年内的赠与将被计入相续税课税价格。即便按上述”约23年计划”执行，赠与人身故前7年内的赠与部分仍将被计入相续税课税对象，因此越早开始该计划，风险越低。②每年的登记费用：每次办理产权份额转移登记，均会产生登录免许税（固定资产税评估额×赠与份额比例×2%）及司法书士报酬，整个计划累计可能达到数十万日元规模，请事先获取报价。③“约23年”测算的前提：上述测算以购买价格（2500万日元）为基准，而实际赠与税评估额需按”相续税评估额（路线价・固定资产税评估额）”计算，因此实际所需年数可能更短，具体请咨询税务师。
04 海外不动产如何评估？——专家意见价格与TTB换算
海外不动产没有日本的”路线价”可以参照，因此需要使用精通者意见价格（当地不动产鉴定师等专业人士出具的评估价格）。此外，将外币折算为日元时，需使用TTB（电汇买入汇率，即银行买入外币时的汇率，对纳税人较为有利）。
05 三种支援方式对比
| 方式 | 概要 | 赠与税 | 优点 | 缺点 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|---|
| ①低息贷款 | 父母按基准年利率・按期限借款给子女 | 不产生 | 赠与税为零・可支持大额资金・不计入相续财产 | 需每月还款・须制作合同书及保留转账记录・”名为借贷实为赠与”可能被否认 | 子女有稳定收入、可按月还款 |
| ②低价转让 | 以低于市价出售（差额视同赠与课税） | 对差额课税 | 一次性转移产权・以买卖形式明确・父母可获得资金 | 差额过大将导致高额课税・适正价格难以把握・需缴纳不动产取得税・登录免许税 | 父母已持有不动产、希望转移给子女 |
| ③共有产权＋分阶段赠与 | 父母子女共同购买，此后每年赠与110万日元份额 | 每年为零（110万日元以内） | 可实现零赠与税转移・无还款负担・可按计划推进 | 完全转移约需23年・存在被认定定期赠与的风险・每年需办理登记变更 | 时间充裕、希望将税负降至最低 |
06 相续税课税范围与生前赠与加算
相续税根据”相续人的住所・国籍”与”被相续人的住所・国籍”的组合，决定课税财产范围是否涵盖境外财产。若相续人在日本境内有住所，原则上境内外财产均为课税对象（居住无限纳税义务人）；若相续人在境外居住但拥有日本国籍，且相续开始前10年内曾在日本境内有住所，境内外财产同样均为课税对象；若相续人及被相续人均长期（超过10年）未在日本境内有住所等情形，则境外财产不属于课税对象（受限纳税义务人）。
赠与人（父母）身故后，身故前一定期间内的历年赠与将被计入相续税课税价格。令和5年度税制改正将加算对象期间由3年延长至7年（适用于令和6年1月1日以后的赠与）。身故前3年内的赠与全额计入课税价格，且已缴纳的赠与税可从相续税额中扣除；身故前4～7年内（本次改正新增的延长期间）的赠与虽同样全额计入，但可从该4年合计金额中扣除100万日元的特别扣除额，已缴纳的赠与税同样可从相续税额中扣除。
07 历年课税与相续时精算课税的选择
赠与方式分为”历年课税（历年赠与）”与”相续时精算课税”两种。令和5年度改正为精算课税新增了年110万日元的基础扣除，选择空间有所扩大。历年课税每年享有110万日元（按受赠人计算）的免税额度，生前赠与加算风险为身故前7年内的部分（改正前为3年）；一旦选择相续时精算课税则不可撤销变更，年110万日元额度内的赠与不计入加算，超过110万日元部分则全额计入相续税，且按赠与时点的评估额计算（相续税法第21条之14），即便赠与后价值下跌，仍按赠与时较高的价额课税。
不动产赠与的主要风险在于：身故前7年内的赠与将被计入相续税；赠与后不动产价格若下跌，相续税仍按赠与时（较高的）价额计算，需留意贬值风险。适合历年课税的情形包括：希望长期持续小额赠与、计划尽早开始以便身故时有更多超过7年的赠与（完全免税）、预期不动产价格将上涨；适合相续时精算课税的情形包括：希望尽早一次性转移大额资产、赠与股票等预期升值的财产（可将评估额锁定在赠与时点），而不动产则需审慎考虑贬值风险。
依据条文：相续税法第1条之3（纳税义务人）、第7条（视同赠与）、第19条（生前赠与加算）、第21条之5（基础扣除）、第21条之9（相续时精算课税选择）、第21条之14（精算课税适用财产的价额）。改正：令和5年度税制改正｜生前赠与加算：3年→7年（适用于令和6年1月1日以后的赠与，完整7年将自令和13年相续起适用）／相续时精算课税：新增年110万日元基础扣除（适用于令和6年1月1日以后的赠与）。
08 常见问题
Q. 父母子女之间的借款需要设定利息吗？
需要。若为无息借款，利息部分将存在被视为赠与的风险，请设定不低于国税厅基准年利率的利率。
Q. 低价转让中”低价”的判断标准是什么？
法律上并无明确的数值标准，需根据个案判断。判例中通常以相续税评估额（大致相当于市价的80%水平）作为参考基准，价格越是明显低于该水平，被认定的风险越高（相续税法第7条）。
Q. 父母子女间借款要避免被认定为”视同赠与”，要点有哪些？
三个要点：①制作金钱借贷合同书；②设定适正利率（令和6年：按期限对应的基准年利率）；③以银行转账方式保留每月还款记录。若仅有口头约定或存折上无相应记录，存在被税务机关认定为赠与的风险。
Q. 共有产权有哪些缺点？
包括：日后出售时需全体共有人同意、相续时共有份额将进一步细分、固定资产税负担比例容易引发纠纷等。请结合长期退出策略审慎选择。
Q. 持续进行分阶段赠与（历年赠与）需要注意什么？
若每年在相同时间赠与相同金额，存在被认定为”定期赠与”（即从一开始就有赠与总额意图）的风险。应在赠与时间与金额上有所变化，每年制作赠与合同书，并汇入受赠人可自由支配的账户。
Q. 以低于市价出售不动产会被课征赠与税吗？
会。市价与买卖价格之间的差额可能作为”视同赠与”（相续税法第7条）被课征赠与税。东京地方法院平成19年8月23日判决中，也曾有亲属间低价转让被认定为视同赠与的案例，可参考路线价或公示价格作为市价参考。